WeWork, nasıl oldu da $47 milyar değerinden iflasa sürüklendi?

Ocak 2019’ta WeWork’ün değeri $47 billion olarak belirlendi — bu rakam, Amerika’daki havayolu şirketlerinin çoğunun toplam değerinden bile fazlaydı. Bundan beş yıldan az bir süre sonra, şirket $18.6 billion borç yükü altında iflas başvurusunda bulundu ve hisse senetleri hisse başına bir dolardan daha düşük bir fiyattan işlem görüyordu. İlginç olan, şirketin iflas etmesi değil. Asıl ilginç olan, şirketi batıran sorunun ilk günden itibaren kira sözleşmelerinde açıkça görülüyor olmasıydı.

WeWork’ün iş modeli nasıl işleyecekti?#

WeWork, 2010 yılında Adam Neumann ve Miguel McKelvey tarafından kuruldu. İşleyişi basitti: Ofis binaları için genellikle on ila on beş yıllık uzun vadeli kira sözleşmeleri imzalamak, bu binaları şık ve her türlü konfora sahip ortak çalışma alanlarına dönüştürmek, ardından bu alanları esnek ve kısa vadeli şartlarla serbest çalışanlara ve şirketlere kiralamak.

Uzun vadeli kira sözleşmesi imzala, kısa vadeli olarak alt kiraya ver. Kağıt üzerinde bu, daha iyi kahve eşliğinde ticari gayrimenkul arbitrajıdır.

Yatırımcılara sunulan satış konuşması hiçbir zaman “biz bir gayrimenkul şirketiyiz” şeklinde olmadı. Neumann, WeWork’ü bir teknoloji şirketi, bir “topluluk” şirketi, dünyanın bilincini yükseltecek bir şirket olarak tanıttı — ve bir süreliğine yatırımcılar, ofis alanlarının alt kiralanmasına dayalı bir iş modeli için imkansız görünmesi gereken bir ölçekte bu sunumu kabul ettiler.

WeWork'ün $47 billion değerlemesine ulaşmasını kim finanse etti?#

Bu sunumu başarılı kılan şirket SoftBank ve özellikle de kurucusu Masayoshi Son'du.

İşte rakamın kendisinden daha önemli olan kısım şuydu: Bu $47 billion değerlemesi, bir borsa tarafından ya da giriş yapmak için rekabet eden dış alıcılar tarafından belirlenmemişti. Bu, büyük ölçüde SoftBank’ın kendi yatırımı üzerindeki içsel değerlendirmesiydi — şirketin kendi kağıdını derecelendirmesi.

WeWork’ün 2019 halka arz başvurusu neyi ortaya çıkardı?#

Ardından WeWork halka açılmaya çalıştı ve sadece evrak işlemleri bile, dünyanın bildiği haliyle şirketin sonunu getirdi.

Birkaç hafta içinde, planlanan değerleme $47 billion’dan bu rakamın çok küçük bir kısmına doğru çakıldı. 24 Eylül’de, 2019, Neumann CEO’luk görevinden istifa etti. Halka arz, altı gün sonra resmen geri çekildi. Neumann, $1.7 billion'ye kadar çıktığı bildirilen bir çıkış paketi ile ayrıldı — ancak uzlaşmalar ve anlaşmazlıklar sonuçlandığında, aldığı gerçek tutar bu manşet rakamından önemli ölçüde azaldı.

WeWork'ü asıl ne mahvetti?#

Marka imajını ve misyon beyanlarını bir kenara bırakırsak, sorunun kaynağı vade uyuşmazlığıdır.

Bir tarafta sabit, on yılları bulan yükümlülükler. Diğer tarafta ise kısa vadeli, iptal edilebilir gelirler. Büyüme hızlanmaya devam ettiği ve bu farkı kapatacak para akışı sürdüğü sürece bu uyumsuzluk sorun teşkil etmez. İkisinden biri durma noktasına geldiği anda bu durum şirketin sonunu getirecek bir soruna dönüşür — ki başarısız halka arz ve ardından küresel salgın tam da bunu yaptı.

WeWork, başarısız halka arzın ardından nasıl iflas etti?#

Bu, “hikaye varlıktır” şeklindeki her türlü satış konuşmasının tam tersi bir örnektir: WeWork 2019’da batmadı, sadece daha uzun bir süre boyunca para kaybetmeye devam etti ve her kurtarma operasyonu, hesapların ne kadar açık olduğunu daha da belirgin hale getirdi.

Bir zamanlar şirketin değerini $47 billion olarak gösteren hisse senedi, $44.5 million olarak değerlendi.

WeWork'ten gerçekte kim para kaybetti?#

Çoğunlukla SoftBank. Hesaplamaya çalışan tüm kaynaklara göre, SoftBank’ın WeWork’ten kaynaklanan kümülatif zararı $14 billion civarında; kesin rakam gerçekten tartışmalı olsa da, bu rakamın özel sermaye tarihinin en kötü tekil yatırımlarından biri olmadığına dair hiçbir hesaplama yok. Mevcut hissedarlar, iflas sürecinde pratikte her şeylerini kaybetti.

2024'da WeWork, Bölüm 11'tan borçsuz olarak çıktı, ancak yeni bir sahipliğe geçti: Gayrimenkul yazılım şirketi Yardi Systems, yaklaşık 60% hisse aldı ve SoftBank'ın rolü eskisine kıyasla çok daha küçük bir düzeye indirildi.

Ve neredeyse hiç kimsenin beklemediği bir gelişme: Ağustos 2022'da, girişim sermayesi şirketi Andreessen Horowitz, Adam Neumann’a Flow adlı yepyeni bir gayrimenkul girişimi için $350 million verdi — bildirildiğine göre bu, aynı kurucuya, önceki şirketinin yönetiminin kamuoyunda çöküşünden üç yıldan az bir süre sonra, söz konusu şirketin şimdiye kadar yazdığı en büyük tek çek oldu.

Ortak çalışma alanı işletmeciliği kötü bir iş mi?#

Hayır. Bugüne kadar pek çok ortak çalışma alanı şirketi küçük ölçekte ve kârlı bir şekilde faaliyet gösteriyor; bunlara, şu anda özel bir şirket olan, kârlı olduğu bildirilen ve hatta havaalanları gibi yerlere bile genişleyen WeWork’ün mevcut versiyonu da dahil.

Buradan çıkarılacak ders, bir gayrimenkul arbitraj işinin bir teknoloji şirketi gibi pazarlanması, finanse edilmesi ve değer biçilmesi durumunda ne olacağıdır — hikaye o kadar çekici hale geldiğinde, büyüme bir an olsun yavaşladığında on beş yıllık sabit kira yükümlülüklerine ne olacağını kimse sormak istemez. Kağıt üzerindeki $47 billion değeri, insanların esnek ofis alanlarını istememesi nedeniyle ortadan kalkmadı. Bu değer, kötü geçen bir yılı atlatacak kadar sağlam bir temele hiçbir zaman dayanmadığı için ortadan kalktı.

WeWork hikâyesindeki hangi rakamlar tartışmalı?#

Kamuya açıklanan raporlarda üç rakam arasında önemli farklılıklar bulunuyor ve bu rakamlar kesin değerlerden ziyade genel bir yön göstergesi olarak değerlendirilmelidir:

• SoftBank’ın 2017 tutarındaki yatırımı — birkaç milyar dolar olarak bildiriliyor; ancak kaynaklar kesin tutar konusunda farklılık gösteriyor.
• Adam Neumann’ın gerçek ayrılma tazminatı — manşetlerde $1.7 billion’ye kadar çıktığı belirtildi, ancak uzlaşmalar ve anlaşmazlıklar sonuçlandığında önemli ölçüde azaldı.
• SoftBank'ın toplam zararı — genellikle $14 billion civarında belirtiliyor, ancak kesin rakam kaynaklar arasında tartışmalı.