¿Por qué WeWork pasó de tener una valoración de $47 mil millones a declararse en quiebra?

En enero de 2019, WeWork estaba valorada en $47 billion —más que la mayoría de las aerolíneas de Estados Unidos juntas—. Menos de cinco años después, se declaró en quiebra con una deuda de $18.6 billion, y sus acciones cotizaban a menos de un dólar cada una. Lo interesante no es que fracasara, sino que lo que la llevó a la ruina ya se vislumbraba en las condiciones del contrato de alquiler desde el primer día.

¿Cómo se suponía que iba a funcionar el modelo de negocio de WeWork?#

WeWork fue fundada en 2010 por Adam Neumann y Miguel McKelvey. El mecanismo era sencillo: firmar contratos de alquiler a largo plazo de edificios de oficinas —a menudo de entre diez y quince años—, renovarlos para convertirlos en espacios de trabajo compartidos elegantes y repletos de comodidades, y luego volver a alquilar ese espacio a autónomos y empresas con condiciones flexibles y a corto plazo.

Firmar un contrato de alquiler a largo plazo y subarrendarlo a corto plazo. Sobre el papel, eso es arbitraje inmobiliario comercial con un café mejor.

El argumento de venta a los inversores nunca fue «somos una empresa inmobiliaria». Neumann vendió WeWork como una empresa tecnológica, una empresa «comunitaria», una empresa que iba a elevar la conciencia del mundo —y, durante un tiempo, los inversores se creyeron ese discurso a una escala que debería haber parecido imposible para un negocio basado en el subarriendo de espacios de oficinas.

¿Quién financió el ascenso de WeWork hasta alcanzar una valoración de $47 billion?#

La empresa que hizo que el argumento de venta funcionara fue SoftBank y, concretamente, su fundador, Masayoshi Son.

Aquí está la parte que importaba más que la cifra en sí misma: esa valoración de $47 billion no la fijó un mercado bursátil, ni compradores externos que compitieran por entrar. Fue, en su mayor parte, la propia valoración interna de SoftBank sobre su propia inversión: la empresa calificando sus propios activos.

¿Qué reveló la solicitud de salida a bolsa de WeWork 2019?#

Después, WeWork intentó salir a bolsa, y la mera presentación de la documentación supuso el fin de la empresa tal y como el mundo la conocía.

En cuestión de semanas, la valoración prevista se desplomó desde $47 billion hasta una fracción de esa cifra. El 24 de septiembre de 2019, Neumann dimitió como consejero delegado. La salida a bolsa se retiró oficialmente seis días después. Se marchó con una indemnización por salida que, según se informó, ascendía a $1.7 billion; aunque, para cuando se resolvieron los acuerdos y las disputas, la cantidad real que recibió se redujo sustancialmente con respecto a esa cifra inicial.

¿Qué fue lo que realmente hundió a WeWork?#

Si dejamos de lado la imagen de marca y las declaraciones de misión, el problema radica en un desajuste de plazos.

Pasivos fijos, que abarcan varias décadas, por un lado. Ingresos a corto plazo y cancelables, por el otro. Ese desajuste no supone ningún problema mientras el crecimiento siga acelerándose y el dinero siga entrando para cubrir la brecha. Se convierte en un problema que puede acabar con la empresa en el momento en que cualquiera de los dos se estanque —que es exactamente lo que ocurrió a continuación con una salida a bolsa fallida y, después, una pandemia mundial.

¿Cómo quebró WeWork tras la salida a bolsa fallida?#

Este es el contraejemplo a todos los argumentos del tipo «la historia es el activo»: WeWork no desapareció en 2019, simplemente siguió perdiendo dinero con mayor margen de maniobra, y cada rescate hizo que las cuentas resultaran aún más evidentes.

Sus acciones, que en su momento sugerían un valor de $47 billion para la empresa, se valoraron en $44.5 million.

¿Quién perdió realmente dinero con WeWork?#

Principalmente SoftBank. Según todas las fuentes que han intentado hacer números, la pérdida acumulada de SoftBank con WeWork ronda los $14 billion; la cifra exacta es objeto de controversia, pero no hay ningún cálculo en el que no resulte una de las peores apuestas individuales de la historia del capital privado. Los accionistas existentes quedaron prácticamente arruinados tras la quiebra.

En 2024, WeWork salió del Capítulo 11 libre de deudas, pero bajo una nueva propiedad: Yardi Systems, una empresa de software inmobiliario, adquirió una participación de aproximadamente 60%, y el papel de SoftBank quedó reducido a una fracción de lo que fue en su día.

Y el giro que casi nadie esperaba: en agosto de 2022, la firma de capital privado Andreessen Horowitz concedió a Adam Neumann $350 million para una nueva startup inmobiliaria llamada Flow —según se informa, el mayor cheque individual que esa firma había extendido jamás— al mismo fundador, menos de tres años después de que la gestión de su última empresa se hubiera venido abajo ante la opinión pública.

¿Es el coworking en sí mismo un mal negocio?#

No. Muchas empresas de coworking siguen operando a pequeña escala y son rentables a día de hoy, incluida la versión actual de la propia WeWork, que ahora es una empresa privada, supuestamente rentable e incluso en expansión a lugares como los aeropuertos.

La lección es lo que ocurre cuando un negocio de arbitraje inmobiliario se comercializa, se financia y se valora como una empresa tecnológica: cuando la historia se vuelve tan atractiva que nadie quiere preguntarse qué pasará con quince años de obligaciones de alquiler fijo en el momento en que el crecimiento se ralentice. $47 billion en valor contable no desapareció porque la gente dejara de querer espacios de oficina flexibles. Desapareció porque nunca estuvo respaldado por nada lo suficientemente sólido como para sobrevivir a un mal año.

¿Qué cifras de la historia de WeWork son objeto de controversia?#

Hay tres cifras que varían significativamente en los informes públicos y que conviene considerar orientativas más que precisas:

• La inversión de SoftBank de 2017: se ha informado de que asciende a varios miles de millones de dólares, aunque las fuentes difieren en cuanto a la cantidad exacta.
• La indemnización real de Adam Neumann: se habló de hasta $1.7 billion, pero se redujo sustancialmente una vez resueltos los acuerdos y las disputas.
• La pérdida total de SoftBank: se suele citar en torno a $14 billion, pero la cifra exacta es objeto de controversia entre las distintas fuentes.